二次施工須留意結構安全夾層面積列入權狀坪數才是合法夾層 二次施工為預售案常見的銷售手法,其中,訴求創意空間的挑高夾層屋多屬違法,屬於即報即拆的高風險產品。資料照片圖片: 1 / 1 【柯玥寧╱台北報導】預售屋常見陽台外推、夾層、機車位變休閒公設的售屋手法,一般稱之為「二次施工面膜」,意指在建案取得使用執照後,再行施工以增加室內使用面積,購屋人常被銷售人員巧妙的銷售話術誤導,以為省了銀子、賺到坪數,但實際上,這類二次施工項目多為違章建築,不但影響建築結構,也影響居家安全。 小心至上洛克華整體規劃設計顧問有限公司總經理朱裕麟表示,消費者若發現預售屋酒店經紀的平面配置圖上,客廳或後台處出現虛線標示,未來可能就是陽台外推的施工處;陽台外推大多不會影響建築結構,但如果外推後裝設窗戶,將減少1/2的通風量,影響空氣對流,須注意家中熱水器、瓦斯排煙的出風口,排放是否順暢。 夾層屋多數皆違法 中信房屋副總經理劉天仁提醒,陽台的鋼骨架構與好房網室內結構若為一體成型,陽台外推較不會出現漏水情形,但若室外與室內建築結構為銜接構成的,則遇到颱風天或風大雨強時,雨水易滲入家中,久了會出現壁癌,購屋前記得查看圖面,檢視陽台與室內的鋼骨結構是否為一體成型。小坪數產品常訴求的創意空間,即所謂的夾層屋,多數都屬違法,除應自租房子行承擔被拆除的風險外,還須留意建物設計是否能承載夾層重量,並以不危害建築結構的安全為前題。 頂樓加蓋不逾9坪 朱裕麟指出,依法規定,單層的夾層面積不得超過單層樓地板面積的1/3,且建物的夾層總面積也不得超過30坪;此外,消費者購屋時也可能遇到一種狀況,假設社區單層8戶,其中1戶租房子為合法夾層,但另外7戶施作夾層,卻有即報即拆的風險,購屋前應詢問仔細,若權狀包含夾層面積,才屬合法夾層。社區公共設施最常見的二次施工手法,包括迎賓車道、警衛室,或將獎勵機車位改成健身房、聯誼廳、花園步道等,對於建物本身不會影響結構安全,但住戶卻多了使用的福利,也增加產品買屋的吸引力。朱裕麟表示,社區公設的天花板若用玻璃構成,常為二次工程的改建,消費者可至建管處申請成果測量圖,調閱原始圖面。劉天仁指出,頂樓加蓋是早期二次施工最常見的類型,但自民國84年以後,就屬即報即拆的違建,目前規定只能搭建簡易型加蓋,不能砌4處牆面,透空率須達2╱3以上,但景觀設計面積不得超過9坪,至於部分建案用廣告包裝二次施工為所謂的「合法違建」,但違建根本就無合法之處。 常見的二次施工類型與注意事項 類型/注意事項陽台外推:平面配置圖中,若陽台與室內之間有畫虛線,多為陽台外推若室內、室外的建築結構為一體成型,較不會發生漏水與壁癌問題陽台裝設窗戶西裝,通風量減少1/2,須注意是否遮住熱水器、瓦斯排煙的出風口挑高夾層:夾層面積不得超過單層樓地板面積的1/3,且單樓總戶數夾層面積不得超過30坪權狀坪數若計入夾層面積計算,才屬合法夾層公設更改:警衛室、迎賓車道、獎勵機車位變為休閒設施,多屬二次施工,但較不會影響建築結構安全可親住商房屋至各縣市政府建築管理處,調閱成果測量圖觀看原始圖面頂樓加蓋:頂樓加蓋可用竹、木或輕鋼架搭建無壁體花架,但頂蓋4面的透空率要達2/3以上,且加蓋面積不得超過9坪


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